Pour des milliers de propriétaires, de locataires et de petites entreprises à travers le Ghana, le terrain sur lequel se trouvent leurs bâtiments pourrait ne pas leur appartenir. Jeudi 24 septembre 2026, la State Housing Company Limited (SHC) a annoncé une opération nationale de vérification et de recouvrement portant sur ses terrains et ses biens immobiliers, accordant aux personnes concernées un délai de seulement 21 jours pour régulariser leur situation ou quitter les lieux.

L'avis ne cite pas de lotissements ou de villes spécifiques. Il s'exprime en termes de catégories : les particuliers occupant des terrains de la SHC sans autorisation valable, les personnes empiétant sur les terrains de la SHC, celles détenant des baux ou d'autres droits arrivés à expiration, les personnes aménageant ou occupant des biens immobiliers de la SHC sans les autorisations nécessaires, et celles qui ont cédé, sous-loué ou transféré illégalement des biens immobiliers de la SHC. Pour toute personne ayant acheté une maison sur un terrain qu’elle croyait sûr, ou ayant payé un loyer pendant des années sans remettre en question le titre de propriété sous-jacent, le message est sans appel. Votre maison est peut-être la vôtre. Le terrain, lui, appartient peut-être à l’État. Et l’État procède désormais à un recensement.

Qui est la SHC et pourquoi cela importe-t-il ?

La SHC est une société immobilière publique relevant du ministère des Travaux publics, du Logement et des Ressources en eau, créée pour développer, gérer et céder les logements et les terrains publics. Au fil des décennies, elle a attribué des parcelles, délivré des baux et conclu divers accords avec des particuliers et des institutions. Elle a également constaté que certains de ces accords arrivaient à expiration, étaient ignorés ou étaient discrètement réécrits sur le terrain sans son consentement.

Ce n’est pas le premier avertissement de la SHC. En février 2026, la société a adressé un dernier avertissement aux occupants illégaux de ses terrains, rappelant au public que les terrains de l’État sont protégés par la loi foncière de 2020 (loi n° 1036) et que l’occupation non autorisée constitue à la fois une infraction civile et pénale. L’audit de septembre 2026 marque la phase d’application de cet avertissement, traduite par un calendrier précis et une exigence de documents administratifs.

Ce qu’exige l’avis de 21 jours

L’avis public, daté du 24 septembre 2026, définit trois grandes voies à suivre pour les personnes concernées. Celles qui occupent des terrains de la SHC et disposent d’une forme quelconque de documentation (lettres d’attribution, contrats de bail, justificatifs de paiement) doivent soumettre ces documents pour vérification dans un délai de 21 jours. Ceux dont les baux ou les droits ont expiré mais qui pourraient être éligibles en vertu de la loi doivent déposer une demande de régularisation de leur occupation ou de leurs droits, ou demander le renouvellement de leur bail le cas échéant. Ceux qui ne disposent d’aucun droit valable doivent quitter les lieux dans ce même délai de 21 jours.

La formulation est prudente. La SHC ne dit pas que tout le monde doit partir. Elle précise que chacun doit prouver qu’il a le droit d’être là et, lorsque ce droit a expiré, chercher à le rétablir par la voie appropriée. Mais dans la pratique, l’effet est le même pour de nombreux occupants. Ils doivent désormais rassembler d’anciens documents, retrouver d’anciens agents ou fonctionnaires et, dans certains cas, faire face à la possibilité que leur compréhension de la propriété ait été incomplète ou erronée.

Les catégories concernées par l’audit

L’avis couvre un large éventail de cas. Il vise non seulement les occupants illégaux évidents qui ont construit sur un terrain vacant de la SHC sans aucune autorisation, mais s’étend également au locataire de longue date dont le bail de 50 ans a discrètement expiré il y a des années et n’a jamais été renouvelé, à la famille qui a hérité d’une maison située sur un terrain de la SHC et qui a supposé que le contrat restait inchangé. Et encore le locataire qui a sous-loué à une personne qu’il croyait autorisée, ainsi que la petite entreprise qui a versé un loyer à un intermédiaire n’ayant jamais régularisé le bail principal.

Dans chaque cas, la question sous-jacente est la même : la SHC reconnaît-elle le droit de cette personne comme valide, expiré mais renouvelable, ou inexistant ? L’audit est le mécanisme permettant de répondre à cette question à grande échelle.

Que se passe-t-il si vous ne faites rien ?

L’avertissement de la SHC est clair. Les personnes ne disposant pas d’un droit valable et qui ne se conforment pas à ces dispositions s’exposent à des mesures de recouvrement légales et à d’autres recours prévus par la loi. Des déclarations antérieures de la société ont souligné que l’occupation non autorisée de terrains appartenant à l’État ne constitue pas une simple infraction administrative. Il s’agit d’une infraction au titre de la loi n° 1036, pouvant entraîner des conséquences civiles et pénales.

Pour de nombreux occupants, le risque n’est pas l’expulsion immédiate. C’est l’incertitude, plus lente et plus rongeante, qui s’ensuit. Une banque peut hésiter à accepter un bien immobilier en garantie si le régime foncier est remis en cause. Un acheteur peut se désister s’il découvre que le bail sous-jacent a expiré ou fait l’objet d’un litige. Une famille qui prévoyait de transmettre une maison à la génération suivante peut voir cet héritage compliqué par la revendication de l’État sur le terrain sur lequel elle est construite.

Le contexte plus large : terres de l’État, revendications privées

Le régime foncier ghanéen a toujours été une mosaïque de propriétés coutumières, privées et publiques, dont la documentation varie d’une perfection irréprochable à une quasi-inexistence. L’audit de la SHC est l’une des tentatives les plus visibles de ces dernières années pour mettre de l’ordre dans une partie de ce patchwork. Il fait suite à des années d’avertissements concernant les empiétements sur les terres de l’État et à des appels répétés lancés au public pour qu’il fasse preuve de diligence raisonnable avant de traiter avec quiconque prétendant représenter la SHC.

La question est désormais de savoir si cet exercice débouchera sur un régime plus transparent et plus prévisible d’attribution des terres de l’État et de gestion des baux, ou s’il se transformera en un nouveau cycle d’avis, de course aux documents et d’application sélective de la loi. Pour les occupants, la priorité immédiate est de survivre pendant ce délai de 21 jours. Pour les décideurs politiques, le défi à plus long terme consiste à se demander pourquoi tant de Ghanéens se sont retrouvés dans une situation où leur maison leur appartient, mais où le statut du terrain sur lequel elle est construite est soudain remis en cause.

Et ensuite ?

Le délai de 21 jours court à compter du 24 septembre 2026. Pendant cette période, les personnes concernées devront décider soit de rassembler les documents nécessaires et de déposer une demande de régularisation, soit de se préparer à partir. Les professionnels du droit devraient voir affluer les demandes de clients inquiets. Les bureaux de la SHC risquent d’être pris d’assaut par de longues files d’attente de personnes en quête d’éclaircissements. Et dans les lotissements à travers tout le pays, les conversations tourneront autour d’une question simple : nos papiers tiendront-ils la route ?

Cet audit ne répondra pas à toutes les questions concernant les terrains domaniaux au Ghana. Mais il permettra de clarifier, pour une part importante du marché du logement, qui dispose d’un droit reconnu d’y résider et qui n’en dispose pas. Pour des milliers d’occupants, les trois prochaines semaines détermineront si leur maison restera un foyer ou si elle deviendra un dossier dans le cadre d’une opération de recouvrement.